Cum a evoluat piata locala de terenuri fata de cea regionala? Care sunt preturile in principalele capitale din regiune?

Numarul investitiilor din Bucuresti este mai mare decat al celor din Sofia, si pretul terenurilor de la noi este mai mare decat la bulgari, pentru ca in Sofia inca sunt terenuri disponibile. Pretul terenului la noi poate ajunge si cu 20-30% mai mare decat cel din Sofia. In Republica Moldova pretul terenurilor este mult mai mic decat la noi, dar situatia politica incerta nu atrage investitorii. In Budapesta dezvoltarea a inceput cu mult inaintea Bucurestiului si este o piata aproape asezata. Cererea si oferta sunt aproape echilibrate pe toate domeniile. Pretul terenurilor din Budapesta sunt relativ apropiate de cele de la noi.

Ce se intampla cu pretul terenurilor in Bucuresti? Deja am ajuns una dintre capitalele europene cu cel mai scump teren.

Din estul Europei este una dintre cele mai scumpe capitale, daca scoatem din calcul Moscova. S-a ajuns la aceasta situatie, deoarece oferta de terenuri din Bucuresti este limitata, si cererea este foarte mare. In momentul de fata este un deficit mare atat pe piata spatiilor de birouri, rezidential, industrial, cat si pe retail. Numarul de terenuri este relativ limitat, pentru ca Bucurestiul are o suprafata foarte mica raportata la numarul de locuitori. Facand un calcul simplu, in Bucuresti avem 118 metri patrati pe cap de locuitor, in timp ce in Roma sunt 441 de metri patrati, in Londra, 630 de metri patrati, in Budapesta, 309 si in Varsovia 304 metri patrati pe cap de locuitor. Cu toate acestea, Bucurestiul nu este un oras dezvoltat pe verticala, ci este un oras foarte aglomerat, sufocant.

Care este explicatia cresterii nejustificate a pretului la terenurile din Capitala?

In primul rand, cererea este foarte mare in comparatie cu numarul redus de terenuri. In momentul in care Romania a intrat in Uniunea Europeana, a fost un semn foarte puternic pentru investitori, un element de siguranta in plus, care le-a permis sa vina si sa investeasca fara nicio problema. Chiar de cand Romania a intrat in NATO, s-a vazut un val de investitori. Acestea sunt motivele care au garantat intr-un fel investitiile oamenilor de afaceri din afara.

Practic, pretul pe care il platesc investitorii pentru terenuri in Bucuresti este un pret de exclusivitate, pentru ca, daca vrei sa cumperi, nu mai ai alte variante. Investitorii s-au concentrat in Bucuresti in prima faza, insa, in ultima jumatate de an, avem investitori care si-au indreptat atentia si catre orasele din provincie. Sunt multe investitii facute in Constanta, Brasov, Cluj, Timisoara, Arad datorita pozitionarii langa granita. Acestea sunt vedetele provinciei.

Cei mai multi dezvoltatori se plang ca in Bucuresti nu mai sunt terenuri disponibile pentru constructii, cel putin in zona centrala. Este adevarat?

Terenuri mai sunt, dar foarte putine. Sunt putine cele pe care se poate construi ceva. In general, dezvoltatorii cauta terenuri pe care sa ridice imobile mari, cu toate facilitatile unei cladiri de clasa A, in cazul birourilor. Momentan, terenurile disponibile in zona centrala a Bucurestiului au suprafete cuprinse intre 500 si 1.500 de metri patrati, iar cele cautate de dezvoltatori sunt pe la 4.000-5.000 de metri patrati. O solutie pentru investitorii interesati de zona centrala ar putea fi cladirile vechi din zona istorica, insa acestea au suprafete mici, si pe ei ii intereseaza constructia de cladiri inalte pentru a atinge pragul de rentabilitate dorit. Daca cumperi o cladire mai veche, pretul terenului este acelasi ca al unuia liber. In plus, trebuie sa darami vechea constructie si sa cladesti altceva. Totodata, daca acea cladire este monument istoric, esti obligat sa o construiesti la fel, sau poti avea restrictii in ceea ce priveste regimul de inaltime.

Cum a evoluat pretul terenurilor in ultimii doi ani de cand a inceput nebunia imobiliara? Puteti sa imi faceti un scurt grafic al acestei evolutii?

Daca in anul 2005 pretul unui metru patrat in zona centrala era undeva in jur de 1.000-1.500 de euro in Dorobanti, Primaverii sau Herastrau, azi, pretul pe metru patrat la terenurile din zona aceasta depaseste usor valori de 2.500-3.000 de euro. Daca ne indreptam spre periferie, in 2005, pretul pe metru patrat in cartierul Titan era intre 100-200 de euro, iar acum variaza intre 550 si 900 de euro/metru patrat. Cei care au investit in aceste terenuri au obtinut randamente foarte bune in ultimii doi ani, insa era greu de anticipat ca acesta va fi trend-ul pietei.

Pretul terenurilor se diferentiaza in functie de constructiile pe care le gazduieste. Care sunt terenurile cele mai cautate, in prezent, pentru locuinte, pentru birouri, spatii comerciale si depozite?

Pentru segmentul de retail, investitorii s-au indreptat catre terenuri pe care inainte se aflau vechile fabrici comuniste si unde puteau dezvolta proiecte de dimensiuni mari. Pe sectorul industrial, dezvoltarea puternica s-a produs catre vestul orasului, in zona Autostrazii Bucuresti-Pitesti. In estul Capitalei, spre iesirea catre Autostrada Soarelui, este Bulevardul Theodor Pallady, care are in continuare terenuri disponibile. Pe segmentul de birouri dezvoltarile s-au concentrat pe zona centrala si de nord.

Daca in Pipera, in urma cu doi ani, nu era construit nimic, astazi sunt o groaza de cladiri de birouri si sunt inca multe imobile aflate in stadiul de proiect. In ceea ce priveste rezidentialul, pentru inceput, dezvoltatorii au ales zona de nord si au continuat cu restul cartierelor. Avem ansambluri atat in Militari, Drumul Taberei, cat si in Titan. Mai avem, de asemenea, in cartierele Colentina, Balta Alba. O zona mai putin acoperita la momentul de fata este sudul, care traditional este considerata zona mai saraca a Bucurestiului, insa se va dezvolta puternic in urmatoarea perioada, pentru ca are multe terenuri disponibile.

Zona de nord a Capitalei a fost cea mai cautata in ultimii ani, credeti ca investitorii isi vor indrepta atentia si spre alte zone, cum ar fi sudul, spre exemplu?

Investitorii au inceput sa se indrepte si spre sud, pentru ca pretul terenului este mai mic decat in celelalte zone. In plus, pe segmentul rezidential, ceea ce s-a construit pana acum s-a adresat segmentului mediu al populatiei si de lux, nu am avut ansambluri pentru populatia cu venituri mici. Sudul este foarte bun pentru astfel de dezvoltari. Pretul mic la teren il ajuta pe dezvoltator sa atinga acea marja de profit pe care o doreste. In principal, se incepe cu zonele din jurul principalelor artere de circulatie, Soseaua

Giurgiului, Calea Vacaresti sau Piata Sudului. In aceste zone, preturile variaza pe o plaja destul de larga, incepand de la 500-600 de euro/metru patrat si pana la 1.000-1.200 in functie de pozitionarea terenului, de utilitatile existente si de coeficientul urbanistic.

In cat timp estimati ca Bucurestiul va ingloba localitatile din jurul sau?

S-a intamplat deja in zona de nord. Bucurestiul este un oras foarte aglomerat, cererea de locuinte este foarte mare si estimarile arata ca abia peste 10-15 ani se va ajunge la un echilibru. In ultimii doi ani s-a construit si in jurul Capitalei, pe raza principalelor localitati. Spre exemplu, putem sa luam zona de sud, cu Jilava si 1 Decembrie unde sunt multe constructii, dar toate sunt concentrate in jurul DN 5, pentru ca celelalte strazi din comuna nu beneficiaza de aceleasi facilitati. In nord, Otopeniul este foarte aproape de Bucuresti si putem considera ca foarte curand va fi inglobat. Intre Bucuresti si Pipera aproape nu se mai vede nicio granita. Pantelimonul a cunoscut o dezvoltare puternica si el. In vest, pe drumul catre Alexandria, avem Cornetu, Bragadiru, Domnesti, unde s-au facut multe constructii. In trei-cinci ani o sa asistam la noi localitati inglobate de Capitala.

Considerati ca lipsa acuta de terenuri din interiorul Bucurestiului ar putea indrepta atentia investitorilor si spre alte orase ale tarii? Care sunt urmatoarele orase, dupa Capitala, ca numar de tranzactii cu terenuri?

In Bucuresti s-a construit mult in ultima vreme, insa multe proiecte au ca termen de finalitate urmatorii doi-trei ani. Peste doi ani piata va fi saturata cel putin pe retail si birouri. Pentru rezidential va mai trece mult timp pana la echilibru.

In provincie, in orasele care s-au dezvoltat economic in ultimii ani exista o cerere mare de locuinte si de birouri, pentru ca aceste orase atrag companii care vor sa isi deschida filiale sau sucursale si care au nevoie de sedii. Investitorii s-au indreptat spre provincie, fiindca acolo va avea loc al doilea val al dezvoltarii si pretul terenurilor sunt mult mai mici.

Se mai fac investitii speculative in Bucuresti?

Acest gen de investitii s-a mutat in ultimii ani dinspre centru spre periferie. Se fac aproape de marginea orasului, acolo unde terenurile se pot achizitiona la un pret de pana in 400-500 de euro/metru patrat. In centru unde preturile sunt deja de peste 2.000-3.000 de euro/metru patrat, randamentul vizat de acesti investitori nu poate fi cel dorit. Probabil, va fi o crestere de 15-20% pe an, dar speculatorii vor profituri mult mai mari.

Problema dezvoltatorilor este ca nu gasesc suprafete mari de teren la acelasi proprietar si atunci trebuie sa cumpere si de la cei din jur. In acest moment, unii proprietari speculeaza interesul dezvoltatorului si tin pretul ridicat.

Care sunt randamentele investitionale in cazul unei investitii in terenuri?

Pentru dezvoltari pe segmentul de birouri si rezidential se pleaca de la randamente de 13-14% si se merge pana la 30%, poate chiar mai mult. Aceste randamente le obtin, de regula, dezvoltatorii care au cumparat terenul acum un an sau doi, dezvolta, in prezent, ceva si apoi vand. Daca ne referim strict la investitorii care cumpara terenul in scopul vanzarii ulterioare, astazi randamente extraordinare nu se mai pot obtine. Poate doar spre periferie si in corelatie cu proiectele pe care le au primariile locale. Pentru a obtine randamente bune, cei mai multi speculatori s-au indrepta spre zona de sud, in jurul Soselei de centura, in cartierul Titan, in jurul Bulevardului Theodor Pallady si in viitoarea autostrada Bucuresti-Brasov.

Cat timp preconizati ca se vor mentine aceleasi cote de pret la terenurile din Bucuresti?

In trei-patru ani nu va scadea pretul terenurilor. Pe masura ce Bucurestiul se va dezvolta vor fi tot mai putine terenuri in zona centrala si semicentrala. Intotdeauna cine va dori sa cumpere un teren in centru va fi de acord sa plateasca un pret mai mare pentu a avea acea proprietate. Cu toate acestea cresterile vor fi mai mici de la an la an.

Care a fost cea mai mare tranzactie, ca valoare, intermediata de Coldwell Banker pana acum si care a implicat terenuri?

Un teren de 10.000 de metri patrati situat in zona de sud a Capitalei, o tranzactie de zece milioane de euro. Insa mai avem cateva tranzactii in curs de negociere, doua in Bucuresti si o parte in provincie care atinge chiar 15-20 milioane de euro. Deocamdata, nu va putem divulga compania care a achizitionat terenul.

Coldwell Banker

Curriculum Vitae

“Numarul investitiilor din Bucuresti este mai mare decat al celor din Sofia, si pretul terenurilor de la noi este mai mare decat la bulgari, pentru ca in Sofia inca sunt terenuri disponibile Florian Velcu broker Coldwell Banker