La cat se va ridica investitia in Proiectul Baneasa?
Asa cum am spus multor oameni, proiectul Baneasa este ceva ce se va construi pe o perioada de cinci-zece ani. Este aproape imposibil sa ofer cifre exacte. Ce pot sa va spun este ca, atunci cand am demarat proiectul, in 2000, odata cu primele studii de fezabilitate, anticipam costuri de 1,2 miliarde euro. Estimarile de acum sunt de 1,8-2 miliarde euro. Cresterea este generata de trei factori. Majorarea preturilor unor bunuri precum ciment, otel si cupru pe pietele internationale. In al doilea rand, este vorba de costul fortei de munca. In constructii, exista o penurie de forta de munca, iar salariile au crescut de trei-patru ori in ultimii ani. Al treilea motiv este ca am crescut densitatea unor arii din proiect. Spre exemplu, zona comerciala trebuia sa aiba o suprafata construita de 150.000 de metri patrati, dar va avea in final 250.000. Zona de birouri a crescut de la 160.000 de metri patrati la 250.000. Am crescut marimea proiectului.
De ce ati majorat suprafata?
Dorim sa crestem profitabilitatea. Suntem, totodata, constienti de faptul ca, daca vom construi prea mult, va scadea valoarea proiectului. Dorim sa maximizam profitul fara sa afectam valoarea proiectului. Insa principalul motiv este ca, in ceea ce priveste retail-ul, mai mare inseamna mai bun, pentru ca ofera o gama mai variata de optiuni.
Bucurestiul este un oras atipic atunci cand vine vorba de zone de retail. Cele mai multe orase mari au o zona centrala pentru shopping, care este si zona pietonala. Bucurestiul a avut ceva oarecum similar pe Calea Victoriei si pe Magheru. Apoi Ceausescu a incercat sa faca Bulevardul Unirii. Toate aceste zone nu au reusit sa tina pasul cu tendintele actuale. Calea Victoriei este taiata in doua de Piata Revolutiei. Nu exista magazine aici. Magheru are opt benzi de circulatie si cine vrea sa traverseze un astfel de bulevard carand cumparaturi si un copil? Iar despre zona Unirii nici nu merita sa vorbim.
Credem ca, daca oamenii au facut efortul sa ajunga la Baneasa, trebuie sa aiba unde sa-si parcheze masina si sa aiba de unde alege. In plus, trendul pe plan international este sa combini zonele de cumparaturi cu cele de petrecere a timpului liber. Dar pentru asta ai nevoie de spatiu, iar spatiu avem din plin la Baneasa. Cand am demarat proiectul, zona era in mintea celor mai multi oameni undeva la jumatatea distantei dintre Bucuresti si Ploiesti. Era o zona suburbana.
Atunci, oamenii credeau ca limita nordica a orasulului erau lacurile si parcul Herastrau. In ultimii cinci ani, orasul s-a extins foarte mult in nord. Cand am venit eu aici, daca spuneai ca te duci la Ambasada Chinei (situata in zona de nord a Capitalei - n.red.) era ca si cum ai fi spus ca te duci pe Luna. Orasul s-a extins, iar o serie de zone au fost “absorbite”. Pe masura ce acest lucru s-a intamplat, s-a schimbat si tipul de dezvoltare imobiliara.
De unde luati banii?
Acesta este un alt lucru care trebuie inteles despre dezvoltarile imobiliare. In vechiul sistem, cel al economiei de comanda, se intalnea biroul politic si se hotara constructia unui reactor nuclear intr-o zona. Apoi ministrul de Finante scotea 200 milioane de euro pentru proiect. Veneau constructorii si, in sase luni, totul era gata. Tot ce era nevoie pentru constructie venea frumos impachetat de undeva. Dezvoltarea imobiliara nu functioneaza asa. Nu incepi un proiect de doua miliarde euro, cu doua miliarde euro in buzunar.
Incepi cu un euro si, preferabil, acel euro apartine altcuiva. Folosim surse de finantare de la banci. Primesti credite, daca dovedesti institutiilor de credit ca poti sa returnezi acei bani, cu tot cu dobanda. Bancile dau bani doar celor care dovedesc ca stiu ce fac si ca pot sa plateasca si dobanda. Am imprumutat putin la inceput, am platit creditul, apoi am facut altul, l-am platit si tot asa. Speram sa dovedim ca suntem un client bun pentru banca si ca, pe masura ce ne apropiem de urmatoarea faza a proiectului si apoi de urmatoarea, sa ne putem imprumuta din ce in ce mai mult. Strategia noastra a fost sa luam credite pentru fiecare parte a proiectului in parte. Daca ne-am imprumutat pentru a face zona comerciala, nu am utilizat banii si pentru zona de birouri, spre exemplu. Daca maine ar aparea un dezastru global pe zona de retail si afacerile s-ar prabusi, acest lucru nu ar trage dupa sine colapsul intregului proiect.
Care este investitia realizata din surse proprii?
Cred ca o intrebare mai buna ar fi cat am cheltuit pana sa primim ceva de la banci. Iar raspunsul ar fi 25 milioane de euro. Acesti bani din surse proprii au fost cheltuiti pe studii de fezabilitate, salarii, proiecte, proiecte de utilitati pe o perioada de cinci ani.
Care era valoarea terenului, cand ati demarat proiectul?
Cred ca mai bine ar fi sa intrebati un agent imobiliar. Eu incerc sa nu fac astfel de estimari. Valoarea terenurilor nu este un concept bine inteles in Romania. Tot ce pot sa spun este ca diferenta este substantiala. Valoarea terenului a crescut datorita evolutiei generale a pietei si datorita investitiilor realizate de noi. Este nebuneste sa crezi ca o bucata de pamant cu iesire la DN 1 are aceeasi valoare cu un teren aflat la 800 de metri de drum. Multi cred ca asa este, dar nu realizeaza ca nu poti ajunge la acel teren, nu ai apa, canalizare, gaze. Am cheltuit foarte mult pe viabilizarea terenului care nu are deschidere la DN1.
Care este profitul estimat al investitiei?
Acesta scade pe zi ce trece este raspunsul corect. Un dezvoltator cauta sa faca un profit de 15-20%. Un investitor cauta sa faca un profit de 10% din investitia sa sau se poate chiar multumi cu 4%, in tari precum Irlanda. Dar, ca un dezvoltator sa faca un profit care sa-i reflecte riscul asumat de el, ar trebui sa obtina un profit de 15-20%.
Asta inseamna 20% peste ceea ce se investeste in proiect?
Da, corect. Acum doi ani era ceva de genul 45%. Nu uitati ca piata intra intr-o faza de maturitate. Un profit de 45% reflecta un risc mare, obtii 20% pentru ca riscul se reduce.
Este ca si cum ai intra intr-un cazinou si alegi sa joci la ruleta. Sigur, rasplata este mare, dar ai sanse mari sa pierzi sau poti alege sa joci Blackjack si atunci te multumesti cu un castig de 20%.
Inseamna ca veti face un profit de peste 400 milioane de euro?
Da.
Dupa ce platiti bancile si impozitele?
Sigur, presupunand ca dobanzile nu cresc foarte mult. Daca ne uitam la pietele din lume, vedem ca exista evolutii ciclice, veti observa ca exista oameni care fac 400 milioane de euro, precum si oameni care pierd 400 milioane de euro. Nu exista o formula exacta de succes. Aceasta este tinta noastra.
Cu ce banci lucrati?
BRD, UniCredit Tiriac, Alpha Bank, National Bank of Greece.
Veti lucra cu ei pana la final?
Speram ca da.
Daca valoarea investitiei este de doua miliarde euro, care va fi valoarea proiectului, cand va fi finalizat?
Costul investitiei este doua miliarde euro. Sper ca valoarea proiectului sa fie doua miliarde si un euro. Este foarte dificil de spus, deoarece imi cereti sa privesc in viitor, peste zece ani, si sa va spun care vor fi preturile pe segmentul rezidential. Ar putea fi 2.000 de euro/mp sau 5.000 de euro. Cum am spus, eu anticipez o valoare mai mare de 2,5 miliarde euro. Suntem in afaceri ca sa facem bani. Daca nu putem, mai bine ne intoarcem la agricultura.
Ce nume importante vor fi in centrul comercial?
Cred ca 60% dintre marcile care vor fi prezente acolo sunt noi pe aceasta piata. Unele sunt nume foarte mari. Suntem foarte incantati de mix-ul de chiriasi. Multa lume va fi foarte surprinsa de numarul magazinelor de moda, pe care le vom aduce. In total, vor fi 220 de magazine, cam cate sunt pe Calea Victoriei si pe Magheru la un loc. Centrul comercial este 100% inchiriat.
Ce chirii vor fi aplicate in centrul comercial?
Acestea vor varia de la 30 de euro pe metru patrat pana la 120 de euro. Depinde de pozitie, de marimea spatiului. Pentru birouri, pretul este de 19 euro pe metru patrat.
Credeti ca vor aparea si alte proiecte de anvergura Baneasa?
Absolut. Bucurestiul poate sustine cam sase sau sapte zone comerciale importante. Daca proiectul Esplanada (care va fi realizat in zona Unirii - n. red.) se va materializa, va fi in mod sigur un succes. Alte proiecte importante ar trebui sa apara in fiecare dintre punctele cardinale ale orasului.
Cine sunt constructorii proiectului Baneasa?
Constructorul zonei de birouri este Comnord, la fel si in cazul zonei rezidentiale, constructorul Ikea a fost Conarg, iar Vinci, prin diverse subsidiare, a construit zona Carrefour si Feeria.
Au fost respectate termenele de finalizare?
Daca ne uitam la Vinci, vedem ca au terminat cu o zi mai devreme. IKEA a fost deschis in ziua in care am spus ca se va intampla asta, cu doi ani mai devreme. Este singurul magazin Ikea din lume in cazul caruia s-a intamplat asta. Comnord va termina la timp, in octombrie.
Trebuie sa spun ca sunt mult mai buni contractorii de azi, la fel cum si contractele sunt mai bune.
Care va fi pretul pe metru patrat intr-un apartament?
Cred ca va fi 2.000 de euro pentru prima faza. Pentru a doua, vom vedea.
S-au aratat interesate fonduri de investitii sa intre in proiect?
Da, au fost multe, dar fondurile de investitii sunt la fel ca autobuzele. Nu este niciunul prin preajma cand ai nevoie, iar cand nu ai, vin zece odata. Nu suntem interesati sa vindem. Am trecut peste perioada grea. Ne-am ipotecat copiii, nevestele si casele si tot ce aveam, iar acum nu-i mai vrem inapoi (rade). Ba nu, ii vrem! Vrem sa ne bucuram de rezultatele muncii noastre. Poate va veni un moment cand vom decide sa vindem o parte din actiuni.
Prima faza pe care am dezvoltat-o a creat un cap de pod care a aratat oamenilor ca planul nostru se poate realiza. Acum vom consolida, vom construi locuintele si infrastructura. Vom finaliza zona comerciala si alti 100.000 de metri patrati de birouri. Va urma apoi o perioada de, probabil, 5 ani in care vom finaliza proiectul. Este important ca aceasta faza sa o controlam. Exista posibilitatea ca, daca vindem, sa vina cineva si sa arunce la gunoi planurile initiale ca sa construiasca blocuri cu zeci de etaje. Nu asta vrem, nu la asta se asteptau clientii nostri.
Ce fonduri de investitii au dorit sa cumpere?
Nu stiu daca am voie sa va dau nume. Oricum, este vorba de “suspectii” obisnuiti. Am avut discutii cam cu toate marile banci si cu marile fonduri care sunt deja prezente in piata.
Ce chiriasi aveti in cladirile de birouri?
Firme ca Unilever si Dupont.
