Când spuneai centre de afaceri în Nordul Capitalei în anii premergători crizei imobiliare, te gândeai la cele mai vânate spații office. În continuare, investitorii și chiriașii sunt atrași deopotrivă de zonă. Însă nu în ritmul devenit obișnuit în anii de boom.
Anul trecut, în perioada iulie‑septembrie, zonele Pipera, Floreasca‑Barbu Văcărescu, centru‑nord au atras, cumulat, circa 33,2% din suprafața de birouri închiriată în București. Deși reprezintă o treime din totalul închiriat, zona de centru‑nord nu a fost prima alegere. Cu aproape 40% din suprafața office închiriată în intervalul menționat, cartierele din vest au fost vedetele anului, dacă cităm o analiză a companiei de consultanță imobiliară Jones Lang LaSalle (JLL).
Iar investitorii profită de noua tendință a pieței și, prin investițiile anunțate, cresc stocul spațiilor închiriabile. Trei exemple: parcurile de afaceri AFI Park, Green Gate și West Gate Park sunt în plin proces de extindere. Un motiv: „Proiectele noi dezvoltate în această arie sunt amplasate pe foste locații industriale și beneficiază, astfel, de un floorplan generos“, consideră Mihai Păduroiu, Senior Consultant în cadrul Office Divison The Advisers/Knight Frank (detalii în caseta „Office în Vest“).
5 × AFI Park. Pe lângă chiriile mai scăzute (cu până la 5–6 euro/mp/lună), „zonele de vest și centru‑vest devin din ce în ce mai populare atât datorită modernizării recente a infrastructurii, cât și datorită clădirilor foarte bune proiectate aici“, subliniază Mihai Păduroiu. Podul Basarab, ieșirea la A1 și proiectul stației de metrou de la Răzoare sunt printre atuurile zonei.
Însă, cartierele din vest și centru- vest au început să atragă atenția investitorilor imobiliari odată cu apariția primului centru de shopping, Plaza România (proiect aflat în portofoliul turcilor de la Anchor Group, finalizat în 2005). De atunci, zona a devenit un pol important pentru retail. Printre ultimele proiecte inaugurate, dar anunțate în 2006, la scurt timp de la lansarea mallului celor de la Anchor, a fost AFI Palace Cotroceni, în noiembrie 2010. Proiectul a fost un real succes, deși era al treilea mall din zonă. Anul trecut, retailerii din AFI Palace Cotroceni au avut vânzări de 201,5 milioane de euro, cu 10,8% mai mari decât cele înregistrate în anul precedent. Nu doar vânzările chiriașilor au crescut, ci și chiriile încasate de grupul israelian AFI Europe, proprietarul centrului comercial din vestul Capitalei. Astfel, în primele nouă luni din 2012, veniturile din chirii au depășit 19 milioane de euro, cu 10% mai mult comparativ cu perioada similară din anul anterior.
Fapt ce i‑a convins pe proprietarii israelieni că zona este un bun generator de venituri și o vor exploata și printr‑un parc de birouri. Astfel, AFI Parke 1, cu o suprafață închiriabilă de 11.000 de metri pătrați, este prima clădire lansată în această zonă de la debutul crizei și, în același timp, spun proprietarii, prima din cele cinci pe care AFI Europe le va dezvolta în vestul Capitalei. „Strategia noastră pe termen mediu și lung este să ne focusăm pe dezvoltarea centrului de afaceri din Capitală. În principiu, vom lansa câte o clădire office pe an sau la distanță de un an și jumătate“, a spus David Hay, CEO AFI Europe România, la inaugurarea AFI Park 1, de la sfârșitul lunii septembrie de anul trecut. Iar AFI Park 2, un imobil ce va fi construit tot lângă centrul comercial din Cotroceni și la care se lucrează deja, va fi, cel mai probabil, inaugurat în trimestrul doi al anului viitor. Investiția în primul imobil a fost de 19,5 milioane de euro, dintre care șase milioane de euro au provenit din sursele dezvoltatorului.
Deși, în prezent, afacerile cu spații office nu par să fie alegerea cea mai bună pentru investitori (anul trecut, chiria medie pentru birourile din București a scăzut cu 5,13%, iar randamentele se mențin la un nivel constant de 8,25%, potrivit celei mai recente analize CBRE), Hay preferă să gândească și să aplice o strategie pe termen lung. „Eu văd lucrurile astfel: în București, o capitală europeană cu 2,5 milioane de locuitori, sunt circa două milioane de metri pătrați de spații office. În Praga, unde numărul de locuitori este aproape la jumătate față de București, de circa 1,3 milioane, suprafața de spații de birouri este de trei milioane de metri pătrați. Asta înseamnă un singur lucru: potențial mare de creștere“, subliniază CEO AFI Europe România. Iar tendința întâlnită în rândul firmelor de IT, care își relochează și consolidează operațiunile în România, îl face și mai încrezător în planul său de a pune pe piață 70.000 de metri pătrați de birouri în vestul Capitalei. Că zona se află în topul preferințelor companiilor de IT&C subliniază și Mihai Păduroiu, care evidențiază ca avantaj „proximitatea față de campusurile universitare tehnice“.
SPAȚII ELECTROMAGNETICE. Tot în vest, ușor spre sud și tot în vecinătatea unui mall (Liberty Center), se află și centrul de birouri Electromagnetica Business Park. De altfel, compania, care în primul semestru al anului 2012 a avut o cifră de afaceri de 46,3 milioane de euro, cunoscută mai ales pentru businessul din energie, este unul dintre cei mai mari proprietari de spații office din această zonă. Parcul de birouri oferă o suprafață de 38.000 de metri pătrați, din stocul total de 168.000 de metri pătrați existenți în prezent în vest.
Ansamblul office deținut de producătorul de energie electrică din surse regenerabile hidro, de sisteme de telegestiune a energiei electrice și de iluminare cu LED are un grad de ocupare de circa 91%.
La nivelul Capitalei, rata medie de neocupare din trimestrul trei al anului trecut s‑a menținut la un nivel constant de 17,5%, potrivit estimărilor reprezentanților companiei de consultanță imobiliară Colliers. Cu zonele Floreasca‑Barbu Văcărescu, vestul Capitalei și Pipera situându‑se la extreme, primele două au câte 3%, respectiv 6% din spațiile disponibile, în timp ce Pipera are un grad de neocupare de 52%. De precizat că Pipera dispune și de cel mai mare stoc de birouri dintre aceste zone, de 190.000 de metri pătrați, iar Floreasca‑Barbu Văcărescu avea la momentul analizei aproape 124.000 de metri pătrați. Dar după toate probabilitățile, liderul se va schimba cât de curând.
„Ţinând cont că proiectele anunţate în ultimele luni vor începe sau au început procesul de preînchiriere, competiţia se va accentua în zona Floreasca‑Barbu Văcărescu. Livrarea acestor dezvoltări este planificată pentru 2013–2015, perioadă în care o mare parte a contractelor existente vor ajunge la maturitate“, spune Viorel Opaiţ, Corporate Services Director în cadrul Colliers International România.
Revenind în complexul Electromagnetica, principalul atu al parcului de birouri, pe lângă apropierea imediată de centrul orașului (circa 2 km distanță de Piața Unirii), este, spun reprezentanții companiei, „conceptul unitar“ pe care îl oferă celor 376 de chiriași din portofoliu, majoritatea companii mici și mijlocii. „Într‑una dintre cele mai aglomerate zone din București, aceștia au la dispoziție 600 de locuri de parcare, call‑center și data‑center, săli de conferință, spații pentru servicii adiționale – cantină, restaurant, poștă, farmacie, magazine, o bază sportivă și multe alte facilitati“, detaliază Maria Rogoz, șef Departament Administrativ Exploatare și Dezvoltare Imobiliară.
O piață plină de paradoxuri în Capitală. Cu Pipera, odată cel mai important pol al afacerilor, și centru‑vest, cunoscut mai ales ca destinație rezidențială și de shopping și o tendință vizibilă de inversare a liderilor.
