Prima casă: Sfatul avocatului pentru cumpărători

0
Promitentul cumpărator este obligat, conform legislaţiei în vigoare, să prezinte băncii un antecontract de vânzare-cumpărare cu achitarea unui avans de minimum 5%, aceasta fiind singura metodă prin care bonitatea (capacitatea de plata) acestuia poate fi demonstrată în condiţiile legii actuale. Propriu-zis, un promitent cumpărător face dovada că dispune de resursele băneşti pentru avans prin încheierea acestui antecontract şi achitarea unei sume de bani stabilite cu promitentul vânzător, dar nu mai puţin de 5% din suma datorată.

În relaţia cu promitentul vânzător, întregul risc al antecontractului se răsfrânge asupra promitentului cumpărător în acest moment.

Un drept al promitentului cumpărător, pe care acesta îl are şi pe care ar trebui să îl negocieze îndeaproape cu promitentul vânzător, priveşte condiţiile de întoarcere a avansului în caz de neacordare a garanţiei/creditului, şi anume:

1. pierderea avansului doar în cazul în care promitentul cumpărător este în culpă: se răzgândeşte sau a oferit declaraţii neconforme cu realitatea în faţa instituţiilor;

2. întoarcerea avansului către promitentul cumpărător în toate celelalte cazuri.

Promitentul cumpărător se protejează astfel teoretic, căci în practică, dacă promitentul vânzător este de rea credinţă, recuperarea acestui avans poate dura ani (durata este dependentă de formă în care s-a făcut antecontractul – autentic sau nu).

În traducere, dacă vrea să îşi recupereze banii, promitentul cumpărător trebuie să dea în judecată promitentul vânzător. Şi ştim cu toţii că astfel de acţiuni se pot tergiversa pe o perioadă destul de lungă. Mai mult, există posibilitatea ca promitentul vânzător să nu dispună de bani pentru a-i returna, astfel că recuperarea poate să nu se mai facă niciodată!

În relaţia cu banca, un alt drept de care promitentul cumpărător poate face uz este de a negocia cu instituţia să i se facă aprobarea financiară şi juridică, precum şi raportul de evaluare înainte de a semna antecontractul de vânzare-cumpărare. Numai după ce are aceste aprobări din partea băncii (atenţie, banca nu se obligă cu nimic faţă de promitentul cumpărător prin emiterea acestor aprobări care sunt strict de principiu), să încheie promisiunea de vânzare-cumpărare şi să o prezinte băncii în vederea obţinerii promisiunii unilaterale de creditare (adică banca promite că va acorda creditul dacă Fondul Naţional de Garantare aprobă dosarul).

Însă, chiar şi în acest fel, promitentul cumpărător dispune doar de „cuvântul” din partea băncii că va primi promisiunea unilaterală de creditare. Nimic nu-i garantează, însă, promitentului cumpărător că va primi o promisiune de garantare din partea Fondului sau creditarea propriu-zisă din partea băncii. Cu alte cuvinte, certitudine există doar după ce a fost semnat contractul de creditare.

În concluzie, programul Prima Casă prezintă un risc pentru promitentul cumpărător vizavi de pierderea avansului. Orice clauză legală introdusă în antecontractul de vânzare-cumpărare sau orice concesie din partea băncii nu pot acoperi acest risc în totalitate. Această stare de fapt, din păcate, lasă loc înţelegerilor verbale, actelor ascunse, practicii neuniforme între insituţii financiare, lucruri total dăunătoare mediului privat.

O soluţie – practicată pe scară largă în cazul tranzacţiilor corporatiste private – ar fi posibilitatea introducerii “în ecuaţie” a unui cont de tip escrow, administrat de bancă.

Lucrurile ar funcţiona în felul următor: promitentul cumpărător depune suma aferentă antecontractului în acest cont. Banca virează banii vânzătorului, în cazul în care are loc tranzacţia sau dacă promitentul cumpărător se află într-una dintre situaţiile de culpă prezentate mai sus.

În caz contrar, instituţia virează banii promitentului cumpărător, dacă tranzacţia nu are loc independent de acţiunile sale. În acest fel, statul este sigur că promitentul cumpărător dispune de suma minimă pentru achiziţia locuinţei, banca şi vânzătorul se asigură că suma aferentă antecontractului există şi este accesibilă, iar cumpărătorul nu pierde banii în situaţia în care tranzacţia nu are loc din motive neimputabile lui.

În acest fel, promitentul cumpărător nu ar prierde decât comisionul de administrare a contului escrow, iar banca ar mai câştiga un comision în plus, o situaţie win-win.

Evident că, în acest caz, promitentul vânzător ar trebui să accepte riscul ca în cazul în care creditul nu este aprobat, risc ce îl priveşte şi pe el, deoarece evaluarea de către bancă a unei proprietăţi cântăreşte mult în aprobarea unui credit, să nu mai câştige avansul la expirarea perioadei promisiunii. Într-o piaţă imobiliară “aşezată” şi nu una speculativă, precum cea românească, promitenţii vânzători ar trebui să-şi asume acest risc în momentul în care acceptă să vândă prin intermediul Prima Casă.

Aceasta este, însă, doar o soluţie teoretică deocamdată, nefiind permisă de către legislaţia programului Prima Casă.

Până la modificări ale legii, care să o facă prietenoasă pentru cumpărător, recomandarea mea este să nu semnaţi antecontractul de vânzare-cumpărare fără raportul de evaluare şi fără pre-scoring-ul făcut de bancă, incercaţi să negociaţi reîntoarcerea avansului către promitentul cumpărător în modul descris mai sus şi…încercaţi să cumpăraţi o locuinţă pentru care vă calificaţi şi la un credit normal (pentru a mai diminua din riscurile de scoring ulterioare).

Citeşte şi