Românii vor urma să intre, de la 1 ianuarie 2027, într-o nouă formă a impozitării proprietăților. Valoarea propriei locuințe și a terenului va deveni reper pentru calcularea taxei locale, prin sistemul e-Proprietatea, o bază de date creată de ANAF. O casă din centrul Bucureștiului nu va mai putea fi tratată fiscal la fel ca una identică de la periferie, unde prețurile sunt mult mai mici.
În prezent, impozitul pe proprietate în Româniaeste calculat pornind de la valori stabilite administrativ, suprafața imobilului și zona în care acesta se află. Din 2027, regulile ar urma să se schimbe radical. Statul pregătește trecerea la impozitarea clădirilor și terenurilor deținute de persoanele fizice în funcție de valoarea de piață, cu ajutorul sistemului informatic e-Proprietatea. Reforma este prevăzută pentru 1 ianuarie 2027, însă impactul concret asupra fiecărui proprietar va depinde de modul în care va fi calculată valoarea imobilului și de cota de impozitare stabilită de primărie.
Nu suprafața va fi singurul reper. Va conta cât „valorează” proprietatea
Schimbarea fundamentală nu este doar o eventuală majorare a impozitului, ci schimbarea bazei de calcul. În prezent, proprietarii plătesc impozitul după reguli și valori stabilite prin legislația fiscală și prin hotărârile autorităților locale. Noul mecanism urmărește ca baza de impozitare să fie legată mult mai strâns de valoarea de piață a proprietății. Asta înseamnă că două apartamente cu aceeași suprafață nu vor mai avea neapărat aceeași valoare fiscală.
Un apartament de 70 de metri pătrați aflat într-o zonă centrală, cu prețuri ridicate, ar putea avea o valoare de piață semnificativ diferită de un apartament cu aceeași suprafață situat într-o zonă periferică sau într-un oraș cu prețuri imobiliare mai mici. Iar diferența de valoare se poate transforma, în noul sistem, și într-o diferență de impozit.
Cum se va calcula impozitul
Formula trebuie privită prin valoarea proprietății și cota de impozitare. Premierul Ilie Bolojan a explicat că, deși valoarea de piață utilizată ca bază de calcul poate fi mai mare decât actualele valori fiscale, primăriile vor avea posibilitatea să ajusteze procentul de impozitare. Astfel, trecerea la o bază de calcul mai mare nu înseamnă automat că impozitul fiecărui român va crește în aceeași proporție. Deci nu este suficient să afli cât valorează casa. Trebuie să știi și ce cotă va decide consiliul local. Acesta este unul dintre motivele pentru care, în acest moment, nu poate fi calculată o sumă exactă pentru fiecare proprietar în 2027.
e-Proprietatea, sistemul care ar trebui să „vadă” valoarea caselor din România
Sistemul informatic e-Proprietatea ar trebui să permită autorităților să dispună de date și valori de referință pentru proprietățile imobiliare, diferențiate inclusiv în funcție de localizare. Ideea este ca evaluarea să fie realizată automat, pe baza unui volum cât mai mare de informații despre piața imobiliară. România a legat această reformă de jalonul 237 și de angajamentele fiscale asumate în relația cu Comisia Europeană. Între timp, reforma impozitării proprietăților la valoarea de piață a fost scoasă din condiționalitățile PNRR în urma renegocierii, însă Guvernul a menținut obiectivul de a introduce sistemul. Pentru 2026, majorarea bazei de impozitare a fost prezentată de Executiv ca o etapă intermediară până la trecerea la noul sistem. Guvernul a indicat o valoare impozabilă de 2.677 lei/mp, aproximativ 535 de euro/mp, ca reper tehnic utilizat în etapa tranzitorie.
Casa din centru, taxată diferit față de casa de la periferie
Una dintre cele mai importante consecințe ale schimbării este creșterea importanței locului în care se află proprietatea. O locuință situată într-o zonă scumpă va avea, în mod firesc, o valoare de piață mai mare decât una similară aflată într-o zonă în care prețurile sunt mai mici.
Asta poate însemna diferențe importante de impozitare între proprietari. Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România consideră că reforma va lega mai strâns impozitul de valoarea reală a locuinței și ar putea influența inclusiv deciziile proprietarilor privind păstrarea, vânzarea sau închirierea unor imobile, în special în cazul locuințelor vechi sau al celor cumpărate ca investiție.
Totuși, cine stabilește cât valorează casa?
Un sistem automat de evaluare are nevoie de foarte multe date. În marile orașe există numeroase tranzacții imobiliare, anunțuri, date cadastrale și informații despre caracteristicile proprietăților. Într-un sat în care se vând foarte puține case într-un an, situația este însă complet diferită. Mai mult, chiar în interiorul aceluiași cartier pot exista diferențe majore între proprietăți.
Un apartament într-un bloc construit în anii '60 poate avea o valoare complet diferită de un apartament nou, cu parcare subterană, finisaje moderne și facilități suplimentare, chiar dacă cele două se află la câteva sute de metri distanță. În mediul rural apar și problemele legate de cadastru și de existența unor date incomplete despre clădiri.
Economistul Adrian Negrescu: „Un adevărat seism” în piața imobiliară
Adrian Negrescu avertizează că noul sistem nu se va opri neapărat la nivelul taxelor locale și ar putea avea efecte asupra pieței imobiliare. În opinia sa, dacă statul va stabili valori de piață mai ridicate pentru anumite proprietăți, proprietarii ar putea încerca să transfere costurile suplimentare în prețurile de vânzare sau în chiriile solicitate. Negrescu a descris introducerea sistemului e-Proprietatea drept „un adevărat seism” pentru piața imobiliară și a susținut că diferențele de taxare dintre zonele centrale și cele periferice ar putea influența inclusiv deciziile de relocare ale unor proprietari. Este însă vorba despre scenarii și opinii economice, nu despre efecte deja confirmate ale sistemului. Impactul real nu poate fi cunoscut până când nu vor fi stabilite și aplicate concret regulile de evaluare și cotele de impozitare pentru 2027.
Dacă impozitul va fi legat mai strâns de valoarea reală a imobilelor, deținerea unei locuințe într-o zonă cu prețuri foarte ridicate poate presupune o sarcină fiscală mai mare decât în prezent.
Pentru proprietarii care au cumpărat apartamente sau case ca investiții, noul sistem ar putea schimba calculele privind randamentul investiției.
